Kredyty hipoteczne wzrosły w I kwartale 2005 roku o 41 procent. Dzięki dużej konkurencji spadły marże.

Według Instytutu Badań nad Gospodarka Rynkową w okresie od 1997 r. do 2004 r. wartość kredytów hipotecznych zwiększyła się w Polsce dwudziestokrotnie, z 1,8 mld do 35,7 mld PLN, gdy wartość kredytów konsumpcyjnych wzrosła tylko trzykrotnie z 16,6 mld do 50,6 mld PLN. Rok 2004 r. był rekordowy, a rok bieżący ma być jeszcze lepszy. W ciągu całego 2004 roku PKO BP udzielił kredytów mieszkaniowych i pożyczek hipotecznych o łącznej wartości przeszło 5,3 mld PLN. To rekord w historii bankowości hipotecznej w Polsce. W całym roku 2005 PKO BP chce sprzedać kredyty hipoteczne o wartości około 6,5 mld PLN - poinformował Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO Banku Polskiego, lidera na rynku kredytów hipotecznych.

Lepiej niż w planie

Rok 2004 był rekordowy dla Banku Millennium w zakresie sprzedaży kredytów i pożyczek hipotecznych. Wartość wypłaconych kredytów sięgnęła 616 milionów złotych, 0115 proc. więcej w porównaniu do roku poprzedniego. Znacznie wzrosła także liczba wniosków o kredyt hipoteczny złożonych przez klientów - do 9447 w porównaniu z 5258 w roku 2003 (wzrost o 80 proc.) - podała Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium S.A.

Szacujemy, że w całym 2005 r. wszystkie banki sprzedadzą kredyty o wartości 22 mld PLN, co oznacza 25-30 proc. wzrost - powiedział wiceprezes PKO BP, Jacek Obłękowski.

Inne duże banki są bardziej ostrożne w szacowaniu wzrostu tego rynku w 2005 r. Bank BPH planuje tylko utrzymać poziom z 2004 r. - 3,5 mld PLN, a GE Money Bank Mieszkaniowy chce zwiększyć sprzedaż o 15 proc. Bank Pekao, który w 2004 r. udzielił kredytów o wartości 1 568 mln PLN (wzrost o 99,5 proc. w porównaniu z rokiem 2003) „planuje znaczny rozwój ich sprzedaż', ale nie podaje liczb. Podobnie czyni Kredyt Bank.

Największego wzrostu spodziewają się mniejsze banki.

Getin Bank, który na rynku kredytów hipotecznych działa od sierpnia 2004 r. pod marką DomBank, ustawił poprzeczkę w tym roku na poziomie 1 mld PLN. Podobny wzrost - około 100 proc. - zamierza osiągnąć Bank Millennium.

Bank rozpoczął otwieranie nowych, specjalistycznych placówek Millennium - Centrum Kredytów Hipotecznych, w których pracują doradcy kredytowi - profesjonaliści w dziedzinie kredytów mieszkaniowych. Oprócz sieci specjalistycznych placówek, Millennium rozwija też sprzedaż za pośrednictwem internetu i współpracuje z brokerami finansowymi typu Expander, Open Finance, Notus - poinformowała Agnieszka Nachyła.

Plany PTF Banku na rok 2005 r. zakładały wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych o około 45 proc. w stosunku do roku ubiegłego. Jednak warunki produktu, a w szczególności wprowadzona w styczniu procedura uproszczona, spotkały się z tak dużym uznaniem w oczach klientów, że już w tej chwili możemy powiedzieć, że wzrost sprzedaży będzie dużo większy - zapowiedziała Magdalena Suchanek, rzecznik prasowy PTF Banku.

Rekordowy kwartał

Wyniki pierwszych miesięcy 2005 r. pokazują, że plany mniejszych banków oparte są na przemyślanej strategii.

W okresie I-IV 2005 Getin Bank udzielił kredytów hipotecznych o wartości 275 mln PLN. Olbrzymia ich większość nominowana jest we frankach szwajcarskich. Prawie połowa sprzedawana jest przez pośredników kredytowych - ujawniła Grażyna Bukowska, doradca ds. PR GETIN Banku.

Duży sukces w I kwartale 2005 r. odniósł też Bank Millennium, który udzielił kredytów na 438,4 mln PLN. Dzięki temu osiągnął 10,34 proc. udziału w rynku.

Okres ten byt dobry również dla całego sektora. Pierwszy kwartał 2005 roku był bardzo korzystny dla bankowości hipotecznej. Stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrósł o 26 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy (kwiecień 2004 - marzec 2005). Łącznie w pierwszym kwartale udzielono ponad 35 tysięcy kredytów na sumę ponad 4 miliardów PLN. Jest to 0 41 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego - podał nam Michał Wydra, sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. Komitet prowadzi stały monitoring sytuacji i perspektyw na rynku nieruchomości w Polsce. W systemie wymiany informacji uczestniczy 18 największych banków aktywnych na rynku finansowania nieruchomości.

W pierwszym kwartale 2005 r. stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych udzielonych klientom indywidualnym wzrósł 0 7 proc. i wyniósł 34,5 miliardów PLN. Do tego dochodzi jeszcze 5 mld PLN (wzrost o 0,1 proc.) zadłużenia klientów instytucjonalnych z tytułu kredytów hipotecznych. Łącznie daje to kwotę prawie 40 mld PLN zadłużenia.

Walutowe w dużych miastach

Banki, w których sprzedaż kredytów hipotecznych rośnie najszybciej, postawiły na franka szwajcarskiego i na duże miasta. Kredyty w tej walucie stanowią u nich od 70 do ponad 90 proc. wartości portfela. Klienci w przeważającej większości wybierają kredyty nominowane we frankach szwajcarskich. W zeszłym roku stanowiły one u nas 96,1 proc. wszystkich udzielonych kredytów; 2,7 proc. stanowiły kredyty w złotych polskich, pozostałe 1,2 proc. to kredyty w Burach oraz w dolarach amerykańskich - poinformowała Agnieszka Konarzewska, dyrektor Biura Rozwoju i Promocji Sprzedaży GE Money Banku Mieszkaniowego.

W PKO BP przeważają kredyty złotowe. Natomiast ING Bank Śląski obecnie udziela kredytów jedynie w PLN, choć wcześniej miał też walutowe. Część banków odradza klientom o dochodach w PLN zaciąganie kredytów w walutach.

Bank Pekao, stosując politykę ochrony klientów indywidualnych przed ryzykiem związanym z zaciąganiem kredytów w walutach obcych, zaproponowałby rodzinie osiągającej dochody w złotych kredyt w PLN. Uważamy, iż klienci powinni zaciągać kredyty w tej samej walucie, w której otrzymują wynagrodzenie. Dlatego oferta kredytów w walutach (USD, EUR) odnosi się ściśle do klientów uzyskujących dochody w tych właśnie walutach - wyjaśniła Wioletta Rodzach z Biura Prasowego Banku Pekao.

PKO BP miał najniższą średnią wartość jednego kredytu hipotecznego. Od 2002 r. wzrosła ona z SO tys. zł do 80 tys. PLN w 2004 r. Stało się to m.in. dzięki naszej aktywniejszej działalności w dużych miastach - powiedział Jacek Obłękowski:

W Banku BPH średnia wartość jednego kredytu w 2004 r. wynosiła 100 tys. PLN (udzielił ponad 35 tys. kredytów i pożyczek hipotecznych), a w GE Money Bank Mieszkaniowy - 125 tys. PLN (udzielił 10,4 tys. Kredytów).

Niskie marże

Badanie poziomu kosztów kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych, które przeprowadziliśmy wśród banków w kwietniu 2005 r., dotyczyło kredytu w kwocie 100 rys. PLN przy 20-letnim okresie spłaty i wkładzie własnym 20 proc. dla małżeństwa o dochodzie netto 4 tys. zł miesięcznie (z dwóch umów o pracę na czas nieokreślony) z dwojgiem dzieci. Raty miały być równe. Podaliśmy informacje o potencjalnych klientach i parametrach kredytu, gdyż chcieliśmy ustalić możliwie najbardziej przybliżony koszt kredytu w poszczególnych bankach i zestawić według tej wielkości ranking. Banki podały wysokość oprocentowania dla określonego przez nas kredytu w większości przypadków bazującej na stopie procentowej WIBOR. W kwietniu 2005 r. marża wynosiła minimum 1 punkt procentowy, a przeważnie 2 pp powyżej hurtowej ceny pieniądza.

Raty równe kredytu były bardziej zróżnicowane - wynosiły od 754 PLN w przypadku BZ WBK do 998 PLN w BGZ. Przy 240 ratach różnica między skrajnymi przypadkami przekraczała 58 tys. PLN. Pokazuje to, że klientowi bardzo opłaca się przeprowadzić dokładne rozeznanie rynku, by znaleźć najtańszą ofertę.

Banki natomiast mają dylemat - czy sprzedawać drogo i niedużo, czy też obniżyć ceny i zwiększyć obroty. A może przekonać klienta, że cena nie jest najważniejsza, że liczy się jakość i szybkość udzielenia kredytu. W promocjach często stosowane są strategie marketingowe, polegające na obniżce cen w pierwszych miesiącach lub pierwszym roku spłaty kredytu. Do tego dochodzi zmasowana reklama w telewizji, radiu, internecie i prasie. W najbardziej intensywnej wiosennej kampanii kredytów hipotecznych BZ WBK potencjalni klienci edukowani są, że trzeba zwracać uwagę na sposób ustalania ceny kredytu.

Większość banków nie stosuje strategii „najtańszy produkt”. To dlatego nie udało się nam uzyskać z ankiet informacji o łącznych kosztach kredytu. Podał je tylko Kredyt Bank. Nasze zestawienie kosztów kredytów hipotecznych pozwala więc tylko zorientować się, w których bankach jest tanio. W przypadku konkretnych klientów cena kredytu będzie zależała nie tylko od ich zdolności kredytowej i polityki cenowej banku, ale również od umiejętności negocjacyjnych. Banki gotowe są do ustępstw, konkurencja jest bowiem coraz większa.

Nykredit Bank Hipoteczny zarabia na kredytach hipotecznych przy marżach liczonych w dziesiątych częściach procentu. To jest wyzwanie dla polskich banków komercyjnych i spółdzielczych – uważa Adam Góral, prezes COMP Rzeszów.

Banki spółdzielcze na rynku kredytów hipotecznych nie odgrywają większej roli. Ich udział nie przekracza 2 proc., jest więc znacznie mniejszy niż ich udział w aktywach sektora bankowego, który w I kwartale 2005 r. wyniósł S,G proc. Bankom spółdzielczym trudno angażować się w kredyty hipoteczne na 20-30 lat, gdyż nie mamy tak długiego finansowania. Moglibyśmy więc mieć z tego powodu kłopoty z utrzymaniem płynności. Problemem jest też odpowiednie zabezpieczenie. W dużych miastach ceny nieruchomości systematycznie rosną, łatwo je sprzedać, natomiast na prowincji jest różnie. Jako zabezpieczenie jednego z kredytów nasz bank miał dom z basenem. Rzeczoznawca wycenił go na 350 tys. PLN. Gdy klient przestał spłacać kredyty i bank musiał wystawić nieruchomość na licytację, uzyskaliśmy za niego tylko 190 tys. PLN. Ryzyko związane z kredytami hipotecznymi jest spore, marże niskie, zduszone przez banki komercyjne, trudno więc, by banki spółdzielcze mocniej angażowały się na tym rynku - wyjaśnia Leszek Klimek, prezes Banku Spółdzielczego w Poczesnej.

Rośnie rola pośredników

Sukcesy Banku Millennium i Dom Banku pokazują, że w sprzedaży kredytów hipotecznych coraz większą rolę zaczynają odgrywać brokerzy kredytowi. Trzy największe firmy z tej branży zamierzają w 2005 r. Pośredniczyć w udzieleniu kredytów wartości ponad 2,4 mld PLN. To ponad 10 proc. rynku, a łącznie z innymi pośrednikami - kilkanaście procent.

Brokerzy na ogół nie pobierają opłat od klientów. Żyją z prowizji, którymi dzielą się z nimi banki. Zdarza się, że oferują klientom lepsze warunki niż uzyskaliby oni w oddziale banku. Banki godzą się na to, gdyż pośrednicy są często lepszymi sprzedawcami niż ich pracownicy. Najczęściej klienci wybierają maksymalny okres kredytowania - 30 lat. Dobrze jest wyliczyć im ratę na 2 razy krótszy okres -15 lat. Pokazuje to, ile trzeba miesięcznie płacić, nadpłacając ratę 30 letnią, aby skrócić okres kredytowania dwa razy - radzi Robert Pepłoński z firmy Notus. Dla określonej przez nas czteroosobowej rodziny poleca kredyty z Banku Millennium i BPH.

Banki, które w ostatnich miesiącach odnoszą sukcesy na rynku kredytów mieszkaniowych, zawdzięczają je sprawnym kanałom dystrybucji i niskim cenom. Jeden z brokerów kredytowych - Open Finance - przesłał porównanie oferty najlepszych kredytów w złotych i frankach szwajcarskich.

W pierwszym przypadku marża banku wynosi tylko 0,75 punktu procentowego (WIBOR 3 M + 0,75 pp), a w drugim 1,23 pp (LIBOR 3 M + 1,23 pp). W środowisku bankowym pojawiają się głosy, że tak niskie poziomy marży ocierają się o dumping. Zdaniem Sylwestra Cacka, prezesa rady Dominet Banku, biznes z kredytami hipotecznymi opłaca się przy marży 3-4 punkty procentowe powyżej hurtowej ceny pieniądza. Dlatego obecnie bank ten nie ma własnej oferty, lecz sprzedaje kredyty hipoteczne Nykredit, który ma większe doświadczenie w ocenie ryzyka kredytowego. Kierownictwa części banków komercyjnych uważają jednak, że przy dużym obrocie i tanim pieniądzu z depozytów mogą dużo zarobić również przy niskich marżach. Korzystają z tego klienci, którzy mają dzięki temu dostęp do tanich kredytów hipotecznych. Niektóre banki mogą się jednak sparzyć na strategii niskich marż, jeżeli za pewien czas przyjdzie recesja i część kredytobiorców przestanie spłacać raty.

/ Gazeta Bankowa, Nr 24-2005 /