Firma windykacyjna może pomagać w zarządzaniu należnościami z tytułu kredytów hipotecznych na etapie sprawdzania wiarygodności klienta, monitoringu spłat oraz egzekucji polubownej i komorniczej.

Kredyt hipoteczny jest szczególnym rodzajem kredytu bankowego. Jego zabezpieczenie stanowi wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Warunkiem udzielenia takiego kredytu są wyniki ekspertyzy określającej wartość nieruchomości, stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Bank określa tę wartość we własnym zakresie lub zleca dokonanie wyceny rzeczoznawcy majątkowemu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy Prawo bankowe, oszacowania wartości dokonuje się z należytą ostrożnością, z uwzględnieniem tych cech stałych nieruchomości, które nawet przy założeniu jej eksploatacji będą wciąż stanowić gwarancję pełnego zabezpieczenia udzielanego kredytu.

Nieocenione znaczenie na etapie rozpatrywania wniosków kredytowych, zwykle charakteryzujących się znaczną wartością, jest skorzystanie przez bank z usługi wywiadu gospodarczego, oferowanego przez zewnętrzne firmy specjalizujące się w prewencji gospodarczej i odzyskiwaniu przeterminowanych należności.

Windykacja polubowna

Po udzieleniu kredytu warto prowadzić monitoring jego spłaty, a w przypadku braku wpływu rat, podjąć jak najszybciej polubowne działania windykacyjne.

Monitoring to działania polegające na telefonicznym przypominaniu i mobilizowaniu klienta do zapłaty (zarówno przed, jak i po terminie wymagalności raty kredytowej), a windykacja polubowna obejmuje proces korespondencyjnego i telefonicznego wzywania do zapłaty powstałego zadłużenia, ze wskazaniem podstawy należności i odsetek oraz konsekwencji wynikających z odmowy dokonania spłaty.

Czynności te bank może wykonać samodzielnie lub powierzyć zewnętrznej firmie windykacyjnej.

Bankowy tytuł egzekucyjny

W przypadku braku efektów przedsięwziętych zabiegów windykacyjnych bank (lub upoważniony do prowadzenia czynności windykacyjnych podmiot zewnętrzny) pisemnie wzywa klienta do spłaty całości zadłużenia pod rygorem postawienia kwoty kredytu wraz z odsetkami w stan natychmiastowej wykonalności. W sytuacji stwierdzonego braku zapłaty - bank wypowiada umowę kredytową, a następnie wykorzystuje przywilej nadany mu prawem bankowym: bezpośrednio, na podstawie dokumentów bankowych, bez potrzeby udowadniania swych racji przed sądem, wystawia bankowy tytuł egzekucyjny (BTE), stwierdzający istnienie określonego długu wobec banku. Warunkiem wydania BTE jest posiadanie przez bank oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji (zwykle złożonego przy zawieraniu umowy z bankiem) z oznaczeniem kwoty zadłużenia, do której bank może wystawić BTE, oraz terminu, przed upływem którego bank powinien wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Bankowy tytuł egzekucyjny ma identyczne znaczenie dla egzekwowania należności jak wyrok sądowy, ugoda sądowa czy akt notarialny. Po sprawdzeniu go pod względem formalnym sąd, na wniosek banku, nadaje mu klauzulę wykonalności, dzięki której BTE staje się tytułem wykonawczym, czyli podstawą rozpoczęcia przez komornika egzekucji sądowej.

Egzekucja komornicza

Następujący po wymienionych powyżej czynnościach proces egzekucji kredytów hipotecznych prowadzony jest przez komornika sądowego i podlega regulacjom kodeksu postępowania cywilnego, a dokładnie przepisom z zakresu egzekucji z nieruchomości. Firma windykacyjna wspomaga i przyspiesza znacząco jego przebieg, nadzoruje, zdobywa stosowne informacje w zakresie: nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego, ustroju wspólności lub rozdzielności małżeńskiej dłużników, innych podmiotów lub osób, które mają w księdze wieczystej ujawnione swe prawa do tejże nieruchomości.

Czynności zmierzające do egzekucji zadłużenia z nieruchomości należą do komornika sądu, w którego okręgu nieruchomość jest położona, i odbywają się zawsze pod szczególnym nadzorem tegoż sądu.

Wierzyciel we wniosku o egzekucję z nieruchomości skierowanym do komornika powinien wskazać tę nieruchomość, jej adres, numer księgi wieczystej, ewentualnie miejsce zamieszkania uczestników postępowania. Na tym etapie nie jest natomiast konieczne przedłożenie odpisu z księgi wieczystej. W przypadku stwierdzonej wspólności małżeńskiej obejmującej daną nieruchomość i jednoczesnego posiadania tytułu wykonawczego jedynie przeciwko jednemu ze współmałżonków, należy doprowadzić do nadania przez sąd klauzuli wykonalności również przeciwko małżonkowi dłużnika. Dodatkową koniecznością w takiej sytuacji (zgadnie z nowelizacją kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) jest udowodnienie, że współmałżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Bank udzielający kredytu hipotecznego zwykle jednak dopełnia stosownych formalności, aby ciężar odpowiedzialności za spłatę zobowiązania spoczywał na obojgu małżonkach.

Zajęcie nieruchomości

W następnej kolejności komornik wysyła do dłużnika zawiadomienie o zajęciu nieruchomości oraz wezwanie do zapłaty długu w terminie 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie komornik powinien złożyć wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (tzw. wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości). Nieruchomość uważa się za zajętą w chwili doręczenia wezwania dłużnikowi lub, w przypadku nieskutecznego doręczenia, z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Gdy nie jest znane miejsce pobytu dłużnika, w celu dopilnowania jego praw oraz umożliwienia przyszłych doręczeń sąd na wniosek komornika ustanawia kuratora do zastępowania osoby nieobecnej.

Zarząd nieruchomością

Zajęta nieruchomość zwykle pozostaje w zarządzie dłużnika, ale w sytuacjach, gdy zachodzi uzasadnione podejrzenie, że będzie on działał na szkodę wierzyciela, sąd może ustanowić innego zarządcę. Funkcja ta polega na wykonywaniu czynności mających na celu należyte prowadzenie nieruchomości, między innymi na pobieraniu środków od osób uiszczających świadczenia wynikające z użytkowania budynku (opłaty czynszowe zaległe i bieżące), zawieraniu lub wypowiadaniu umów najmu lub dzierżawy (za zgodą stron lub sądu). Co najmniej raz do roku zarządca powinien przedstawić sądowi sprawozdanie ze swej działalności oraz sprawozdanie rachunkowe.

Opis i oszacowanie

Po upływie terminu, w którym dłużnik miał dokonać spłaty zadłużenia, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Do wniosku wierzyciel musi dołączyć odpis z księgi wieczystej oraz wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania, czyli tych podmiotów, które mają ujawnione w hipotece prawa do nieruchomości. Do oszacowania komornik powołuje jednego lub kilku biegłych sądowych, a zaliczkę na ich wynagrodzenie pobiera od wierzyciela.

Biegły dokonuje inwentaryzacji i wyceny nieruchomości, wszystkich budynków oraz urządzeń do niej przynależnych. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, na licytację może zastać wystawiona wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywoławcza wystarcza na pełne zaspokojenie roszczeń wierzyciela.

Licytacja

Istotnym etapem egzekucji jest wystawienie nieruchomości na sprzedaż w drodze publicznej licytacji. Nie może ona nastąpić wcześniej niż po upływie miesiąca od uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Odbywa się zawsze publicznie, w obecności i pod nadzorem sędziego, zawsze w obecności komornika. Czynność ta jest poprzedzona wieloma nieodzownymi formalnościami. Między innymi:

• publicznym obwieszczeniem, w którym znaleźć musi się m.in.: opis nieruchomości, czas i miejsce licytacji, suma oszacowania i cena wywołania, wysokość rękojmi,
• doręczeniem obwieszczenia o licytacji uczestnikom postępowania, terenowym organom administracji państwowej, urzędowi skarbowemu i Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych,
• zamieszczeniem obwieszczenia o licytacji (co najmniej na miesiąc przed jej terminem) w budynku lokalnego sądu, organu gminy oraz w poczytnym w danej miejscowości dzienniku.

Osoby lub podmioty przystępujące do licytacji wnoszą rękojmię o wartości jednej dziesiątej kwoty oszacowania. Zwracana jest ona niezwłocznie tym licytantom, którym sąd nie udzielił przybicia. Podczas pierwszej licytacji nieruchomość można nabyć za trzy czwarte sumy oszacowania (cena wywołania), podczas drugiej - za dwie trzecie. Stawienie się chociażby jednego licytanta wystarczy do odbycia się przetargu. Licytantami nie mogą być: komornik, dłużnik, członkowie ich rodzin, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji. W momencie, gdy jeden z uczestników licytacji poda cenę najwyższą, komornik obwieści ją trzykrotnie, a następnie zamknie licytację. Termin drugiej licytacji może być wyznaczony z wielu powodów, m.in.: niestawienia się ani jednego licytanta na pierwszy przetarg, niedopełnienia warunków licytacyjnych przez nabywcę nieruchomości, stwierdzenia naruszenia innych przepisów o postępowaniu w toku licytacji. Jeśli podczas drugiej licytacji ponownie nikt nie przystąpi do przetargu, wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi przysługuje prawo do przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej niż dwie trzecie sumy oszacowania.

Postępowanie egzekucyjne umarza się, jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność. Można je wszcząć dopiero po upływie roku.

Przybicie i przysądzenie własności nieruchomości

Po zamknięciu prawidłowo przeprowadzonego przetargu sąd niezwłocznie wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę lub na rzecz podmiotu przejmującego nieruchomość. Uprawomocnienie się przybicia i wypełnienie przez nabywcę warunków licytacyjnych, przede wszystkim wpłacenie przez niego zaoferowanej kwoty do depozytu sądowego, jest warunkiem wydania sądowego postanowienia o przysądzeniu własności, przenoszącego własność na nabywcę. Dokument ten jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez dokonanie wpisu w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości, ma również moc tytułu egzekucyjnego, służącego nabywcy do wejścia w posiadanie nieruchomości.

Plan podziału kwoty uzyskanej z egzekucji

Komornik przystępuje następnie do sporządzenia planu podziału kwoty uzyskanej z licytacji. Wskazuje się osoby, które otrzymują określone sumy od nabywcy nieruchomości, przede wszystkim ujawnione przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności wierzycieli. Przewiduje się w nim również kwoty na pokrycie komorniczych kosztów egzekucyjnych, kosztów zastępstwa procesowego, kosztów procesowych, kosztów biegłego sądowego, który dokonał wyceny nieruchomości. Jeżeli wierzycieli jest kilku, przypadają im części w wysokościach proporcjonalnych do stosunkowej wartości ich wierzytelności.

Proces egzekucji prowadzonej z nieruchomości jest niezwykle żmudny (w każdym prawie momencie strony mają prawo do złożenia skargi na czynności komornicze lub zażalenia na postanowienia sądu, co może znacząco odwlec moment zakończenia egzekucji), jednak hipoteczne zabezpieczenie kredytu daje gwarancję na odzyskanie całości użyczonej kwoty wraz z dodatkowymi kosztami, narastającymi w czasie prowadzonej windykacji. Zwykle są one przewidziane w momencie udzielania kredytu, gdyż wartość ustanowionego zabezpieczenia powinna w dużym stopniu przewyższać wartość podstawową kredytu i należnych odsetek. Znacznej części udzielanych przez bank kredytów hipotecznych towarzyszy zastosowanie dodatkowych zabezpieczeń, np. ubezpieczenia kredytu. Wówczas należności banku zaspokajane są stosunkowo szybko przez firmę ubezpieczeniową, która z kolei w drodze regresu jest uprawniona do dochodzenia od dłużnika zwrotu wypłaconego bankowi odszkodowania.

Autor jest wiceprezesem Zarządu iCentrum SA

/ Głos Banków Spółdzielczych, Nr 7/8-2005 /